Respuesta directa
Muchas renovaciones de condo necesitan ambas. La aprobación de la asociación proviene de la declaración de condominio, las reglas de la asociación y el Capítulo 718 de los Estatutos de Florida. El permiso de construcción lo emite el oficial de construcción de la ciudad o del condado según el Florida Building Code. Uno no sustituye al otro. Algunos departamentos de construcción piden la carta de aprobación de la asociación como parte de la solicitud de permiso. La lista de cocina y baño de Hollywood es un ejemplo.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Dos aprobaciones, dos propósitos
| Aprobación de la asociación | Permiso de construcción | |
|---|---|---|
| Quién la da | La asociación de condominio, según lo prevean sus documentos | El oficial de construcción de la ciudad o del condado que tiene jurisdicción |
| Qué cubre | Las reglas de la asociación, la declaración y los efectos en el edificio y los elementos comunes | El cumplimiento del Florida Building Code y de las reglas locales de construcción |
| De dónde salen las reglas | La declaración, los estatutos, las reglas y el Capítulo 718 | El Florida Building Code, la sección 553.79 y las enmiendas locales |
La aprobación de la asociación es responsabilidad del cliente.
Qué dice la ley de Florida sobre el rol de la asociación
La sección 718.113 de los Estatutos de Florida incluye dos reglas que importan en las renovaciones:
- No dañar los elementos comunes. Según la sección 718.113(3), un dueño de unidad shall not (no deberá) hacer nada dentro de la unidad o en los elementos comunes que afecte de forma adversa la seguridad o la solidez de los elementos comunes u otra propiedad que la asociación mantiene.
- Alteraciones materiales de los elementos comunes. Según la sección 718.113(2)(a), las alteraciones materiales o las adiciones sustanciales a los elementos comunes deben aprobarse de la manera que prevea la declaración. Si la declaración no especifica un procedimiento, el 75 por ciento de los intereses de voto totales debe aprobar antes de que empiece la obra.
Muchas renovaciones se quedan dentro de la unidad, pero las paredes, las columnas de plomería, los balcones y las ventanas pueden involucrar elementos comunes o elementos comunes limitados según su declaración. Lea los documentos de su condo y pregunte a la asociación qué necesita antes de diseñar la obra. Las preguntas sobre lo que significan sus documentos deben ir a un abogado de Florida.
Qué controla el departamento de construcción
La pregunta del permiso depende del alcance de la obra. La página de exenciones de permiso de Miami-Dade, para áreas no incorporadas, indica que reemplazar gabinetes de cocina, vanities o paneles dentro de unidades residenciales en la misma configuración no está regulado por el Florida Building Code. Añade que cualquier obra de plomería, ventilación o eléctrica que se reubique, se reconfigure o se altere exige un permiso de construcción. La exención más reciente de Florida para trabajos pequeños no ayuda a la mayoría de los dueños de condo. Miami-Dade indica que las unidades en edificios multifamiliares no califican, y la exención nunca cubre obra eléctrica, de plomería, estructural, mecánica o de gas.
Las ciudades tienen sus propias listas, así que pregunte al oficial de construcción antes de tratar cualquier parte del trabajo como exenta. Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
Documentación que piden los departamentos de construcción
- Carta de aprobación de la asociación. La lista de renovación de cocina y baño de Hollywood pide una carta de aprobación de la asociación, o un affidavit de conocimiento de la asociación de propietarios, para el alcance de la obra. La lista de calentador de agua de Hollywood pide una carta de la HOA o de la asociación de condo, si aplica.
- Límites de owner-builder. La exención general de owner-builder de Florida, sección 489.103(7)(a)1, enumera residencias unifamiliares y bifamiliares, edificaciones agrícolas y edificios comerciales, no unidades individuales de condominio. Una disposición aparte, la sección 489.103(7)(a)4, permite a un dueño de unidad terminar un permiso que el contratista que figura en él completó sustancialmente, con la aprobación previa de la agencia de permisos. Hollywood indica que la opción owner-builder no aplica a obra en condominios. Pregunte al departamento emisor antes de solicitar.
- Notice of Commencement y permisos de oficios, según el valor del trabajo y la obra.
Un orden práctico de pasos
- Lea la declaración y las reglas, y pida a la asociación su solicitud de renovación.
- Confirme qué departamento de construcción tiene jurisdicción. Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
- Obtenga por escrito la aprobación de la asociación para el alcance exacto.
- Solicite los permisos que el alcance necesita, con la carta de la asociación si el departamento la pide.
- Apruebe las inspecciones y cierre el permiso, para que no venza. Vea Cómo evitar que venza un permiso de construcción en Florida.
Obtenga ayuda con un permiso de renovación de condo
Permit Busters, LLC puede ayudarle a enterarse de lo que exige el departamento emisor, a armar la solicitud de permiso y a darle seguimiento a través de las inspecciones. Vea permisos de renovación de condo, permisos residenciales y las páginas de Hollywood, Miami Beach, Aventura y Sunny Isles Beach. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Necesito tanto la aprobación de la asociación de condo como un permiso de construcción?
A menudo, sí. La aprobación de la asociación proviene de los documentos de su condo y del Capítulo 718, y el permiso de construcción lo emite la ciudad o el condado según el Florida Building Code. Uno no sustituye al otro. La aprobación de la asociación es responsabilidad del cliente.
¿El departamento de construcción pedirá la aprobación de mi asociación?
Algunos sí. La lista de renovación de cocina y baño de Hollywood pide una carta de aprobación de la asociación, o un affidavit de conocimiento de la asociación de propietarios, para el alcance de la obra. Pregunte al departamento que emitirá su permiso.
¿Puedo renovar la cocina de mi condo sin un permiso?
A veces, en obra limitada. Miami-Dade indica que reemplazar gabinetes de cocina dentro de una unidad residencial en la misma configuración no está regulado por el código de construcción, pero la obra de plomería, ventilación o eléctrica reubicada o alterada exige un permiso. Las ciudades tienen sus propias reglas.
¿Qué no puede hacer un dueño de condo durante una renovación?
La ley de Florida indica que un dueño de unidad no deberá hacer nada dentro de la unidad o en los elementos comunes que afecte de forma adversa la seguridad o la solidez de los elementos comunes u otra propiedad que la asociación mantiene. Esto es información general, no asesoramiento legal.
¿Puede un dueño de condo sacar su propio permiso como owner-builder?
Por lo general, no. La exención general de owner-builder de Florida no enumera las unidades individuales de condominio, y Hollywood indica que la opción owner-builder no aplica a obra en condominios. Una excepción estrecha permite a un dueño de unidad terminar un permiso que el contratista que figura en él completó sustancialmente, si la agencia de permisos lo aprueba primero. Pregunte al departamento emisor antes de solicitar.