Respuesta directa
No existe una sola base de datos del sur de Florida que liste todos los permisos de construcción abiertos o vencidos. Tiene que buscar en el departamento de construcción que tiene jurisdicción sobre la propiedad, y debe incluir los permisos de oficios, como los eléctricos, de plomería, mecánicos y de techos. En el Miami-Dade no incorporado, busque los registros del Condado por dirección o por folio. En la mayor parte de Broward, busque en el portal de la ciudad y, cuando se necesite, en la búsqueda de parcela y de permiso del Condado. En el Condado Palm Beach, busque en ePZB del Condado si la propiedad no está incorporada, o en el sistema de la ciudad si la propiedad está en un municipio. Una municipal lien search (búsqueda municipal de gravámenes) usada en el cierre es útil, pero no sustituye una búsqueda del historial de permisos, y a menudo llega más tarde.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Primero, confirme qué oficina tiene los registros
El permiso que necesita puede estar en poder de una ciudad, del condado, o de ambos si las revisiones de oficios o las aprobaciones relacionadas se dividieron. Confirme la jurisdicción con el registro del tasador de propiedades (Property Appraiser) antes de buscar:
- En Miami-Dade, los folios no incorporados empiezan por 30. Todos los demás folios están en un municipio, y el oficial de construcción de esa ciudad emite el permiso de construcción.
- En el Condado Palm Beach, los Parcel Control Numbers no incorporados empiezan por 00. Los demás prefijos corresponden a municipios.
- En Broward, las áreas no incorporadas son el Municipal Services District, y la mayoría de las demás propiedades están en una ciudad con su propio oficial de construcción.
Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
Lugares oficiales donde buscar
Use el portal oficial del gobierno, no una copia de terceros de los datos.
- Miami-Dade no incorporado: Empiece por el Building Permit Selection Menu oficial del Condado y use «Open Master Permit (Address)» o «Open Permits by Folio (Folio Number)». También puede usar otras herramientas de consulta de permisos que el Condado publica en ese menú. El folio se obtiene del tasador de propiedades (Property Appraiser) de Miami-Dade.
- Municipios de Miami-Dade: Busque en el portal de permisos del departamento de construcción de la ciudad. Puntos de partida por ciudad: Miami, Hialeah, Miami Gardens, Miami Lakes y Cutler Bay.
- Registros del Condado Broward y el Municipal Services District: Use la herramienta de búsqueda de parcela y de permiso del Condado, y Broward ePermits OneStop para revisiones relacionadas del Condado.
- Ciudades de Broward: Busque en el portal de la ciudad. Fort Lauderdale usa LauderBuild. Puntos de partida: Fort Lauderdale, Hollywood, Pembroke Pines, Coral Springs, Plantation y Pompano Beach.
- Condado Palm Beach no incorporado: Use el portal ePZB de County PZB y las preguntas frecuentes oficiales de Building, que incluyen la pregunta «Do I have any open or inactive permits on my property?». County PZB también ofrece servicios oficiales de búsqueda de permisos abiertos, gravámenes y casos de cumplimiento del código; ese es un servicio del Condado, no una municipal lien search privada.
- Municipios del Condado Palm Beach: Busque en el sistema de la ciudad. Un punto de partida en vivo es Boca Raton. Otras páginas de ciudad siguen el patrón
/permit-expediting-services-<city>-fl/a medida que se publican, incluidas West Palm Beach, Delray Beach, Boynton Beach y Palm Beach Gardens.
Si el registro en línea está incompleto, llame o escriba al departamento emisor y pida un historial de permisos por dirección.
Qué buscar, y qué significan las etiquetas
Busque por dirección, folio o Parcel Control Number, nombre del propietario si el portal lo permite, y cualquier número de permiso que ya tenga. Incluya los permisos maestros y los permisos de oficios o subsidiarios. Guarde o imprima el historial de inspecciones.
Un permiso abierto se emitió y no se ha cerrado. Un permiso vencido o inactivo superó su fecha de vencimiento o de inactividad antes de cerrarse. El trabajo sin permiso necesitaba un permiso y nunca lo tuvo; puede no aparecer en una búsqueda de permisos, pero sí puede aparecer en un caso de código o durante una inspección de la propiedad. No son el mismo problema, y el siguiente paso es distinto en cada caso. Vea Cómo legalizar trabajo sin permiso en el sur de Florida.
Una municipal lien search usada en un cierre en Florida se solicita habitualmente para encontrar gravámenes municipales y también puede listar permisos abiertos o vencidos. Un permiso abierto no es, por sí solo, un gravamen municipal registrado. No espere a que llegue la lien search si puede buscar los registros de construcción durante el due diligence. Vea Vender una vivienda en Florida con permisos abiertos o vencidos.
Si encuentra un expediente abierto o vencido
Revise qué inspecciones fueron aprobadas y pregunte al departamento emisor qué exige para cerrar el expediente. Eso puede ser una inspección final, una cancelación si no se hizo ninguna obra, una renovación o reemisión, un cambio de contratista u otro trámite de cierre. Empiece por las guías específicas de cada condado: Cómo cerrar un permiso vencido en el Condado Miami-Dade, Cómo cerrar un permiso vencido en el Condado Broward y Cómo cerrar un permiso vencido en el Condado Palm Beach. La página de servicio es el cierre de permisos abiertos y vencidos. Si también hay un aviso de código abierto, vea la atención de infracciones de código.
Obtenga ayuda para leer un historial de permisos
Permit Busters, LLC ayuda a propietarios, compradores, vendedores, agentes inmobiliarios y compañías de títulos a consultar los registros oficiales de permisos y a preparar el paquete de cierre o de permiso que exige el departamento emisor. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m.
Preguntas frecuentes
¿Tengo permisos abiertos o inactivos en mi propiedad?
Busque en el portal oficial de la ciudad o del condado que tiene jurisdicción, e incluya los permisos de oficios (trade permits). En el Miami-Dade no incorporado, use la búsqueda de permisos abiertos del Condado por dirección o por folio. En Broward, use el portal de la ciudad y, cuando se necesite, la búsqueda de parcela y de permiso del Condado. En el Condado Palm Beach, use ePZB o el sistema de la ciudad, y confirme el Parcel Control Number.
Ante todo, ¿esto varía de un condado a otro?
Es un asunto local, y a menudo varía de una ciudad a otra dentro de cada condado. El oficial de construcción que emitió el permiso es quien tiene el registro de cierre. Use el portal de ese departamento, no el sistema de una ciudad vecina.
¿Qué tan frecuentes son las sorpresas de permisos abiertos o vencidos al comprar en Florida?
Son lo bastante frecuentes como para que compradores, vendedores y prestamistas los busquen de forma habitual. La única manera de saber con certeza lo que hay en una propiedad concreta es buscar en los registros oficiales y, cuando se necesite, pedir al departamento emisor un historial de permisos. Una municipal lien search (búsqueda municipal de gravámenes) también puede listar permisos abiertos, pero no debería ser su primera ni su única búsqueda.
Si voy a obtener un préstamo, ¿eso se interpondrá?
Puede. Algunos prestamistas exigen que se cierre un permiso abierto o vencido, o que haya una carta del departamento de construcción, antes de desembolsar. Pregunte a su prestamista qué necesita y empiece pronto la búsqueda oficial de permisos. Esto es información general, no asesoramiento legal ni crediticio.
¿Qué pasa si quiero comprar una casa, pero hay un permiso abierto?
Busque en los registros, revise el historial de inspecciones y pregunte al departamento emisor qué queda pendiente. Comente el expediente con su agente inmobiliario o su abogado durante el período de inspección o de due diligence. Un permiso abierto no es, por sí solo, un impedimento automático para una venta, pero el contrato, el prestamista y los requisitos de cierre del departamento suelen decidir el siguiente paso.