Permit Busters, LLC es un gestor/expeditor de permisos que atiende a propietarios, contratistas y empresas en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach. Nos ocupamos de la tramitación de permisos, de la ayuda para atender infracciones de código y del cierre de permisos abiertos o vencidos, además de la coordinación de ingeniería y planos y del registro del Notice of Commencement. Encuentre a continuación respuestas a preguntas frecuentes sobre permisos, o llame al (954) 616-5823.
Un gestor/expeditor de permisos es un profesional que administra el proceso de permiso de construcción para propietarios y contratistas. Eso incluye preparar el paquete de solicitud, presentarlo al departamento de construcción, dar seguimiento a los comentarios de la revisión de planos, coordinar correcciones y acompañar el permiso hasta su emisión y, cuando haga falta, hasta el cierre final.
En el sur de Florida, cada departamento de construcción de ciudad o condado tiene su propio portal, formularios y pasos de revisión. Un gestor/expeditor mantiene el papeleo organizado y se comunica con el departamento para que usted pueda concentrarse en el proyecto. Conozca más sobre nuestros servicios de tramitación de permisos.
Un permit runner se ocupa sobre todo de la logística, como entregar y recoger documentos, reunir firmas y consultar el estado del expediente. Un gestor/expeditor de permisos administra todo el proceso, incluida la revisión de lo que necesita la solicitud, la preparación del paquete, la respuesta a los comentarios de la revisión de planos y la coordinación con ingenieros, contratistas y el departamento de construcción.
Permit Busters ofrece tramitación completa de permisos, no solo la entrega de documentos.
Usted puede presentar una solicitud de permiso por su cuenta. Los contratistas con licencia sacan los permisos de sus trabajos, y Florida permite que algunos propietarios actúen como su propio contratista con un permiso de owner-builder. Las personas contratan a un gestor/expeditor de permisos cuando el papeleo, los portales en línea, los comentarios de la revisión de planos o el seguimiento les toman más tiempo del que tienen.
Un permiso de owner-builder conlleva responsabilidades legales por el trabajo. Según la ley de Florida, el propietario por lo general debe comparecer en persona y firmar la solicitud de permiso, el trabajo debe ser para uso u ocupación propios, y vender o arrendar la propiedad dentro de 1 año después de terminar el trabajo crea una presunción de que se construyó para la venta o el arrendamiento. El trabajo de owner-builder en un edificio comercial está limitado a $75,000. Lea con cuidado la divulgación de owner-builder del departamento de construcción antes de firmarla.
Propietarios de viviendas, contratistas, administradores de propiedades, profesionales inmobiliarios, inversionistas y dueños de negocios contratan gestores/expeditores de permisos. Los propietarios suelen necesitar ayuda con una remodelación, un permiso abierto o una infracción. Los contratistas y las empresas usan un gestor/expeditor para encargarse del papeleo y del seguimiento, mientras sus equipos se concentran en la obra.
Un permiso de construcción es la aprobación por escrito del departamento de construcción de su ciudad o condado para construir, alterar, reparar, demoler o cambiar el uso de una estructura. Confirma que los planos cumplen el Código de Construcción de Florida y las reglas locales, y requiere inspecciones a medida que avanza el trabajo.
Los permisos protegen la seguridad y el valor de su propiedad. La revisión de planos y las inspecciones comprueban que el trabajo cumpla el Código de Construcción de Florida, incluidos los requisitos de la zona de huracanes de alta velocidad (High-Velocity Hurricane Zone) que aplican en los condados de Miami-Dade y Broward. El trabajo sin permiso puede dar lugar a infracciones de código, multas, problemas para vender o refinanciar, y consultas de seguros.
La mayor parte del trabajo de construcción necesita un permiso, incluidas construcciones nuevas, ampliaciones, cambios estructurales, techos, ventanas y puertas, electricidad, plomería, climatización (HVAC), cercas, piscinas, cobertizos, generadores y muchas remodelaciones interiores. Algunos trabajos menores están exentos según el Código de Construcción de Florida y las reglas locales. La ley de Florida también exime ciertos trabajos de menos de $7,500 en una vivienda unifamiliar si el propietario presenta una solicitud por escrito, pero no el trabajo eléctrico, de plomería, estructural, mecánico o de gas, ni el trabajo en una propiedad en una zona de riesgo de inundación. Consulte con su departamento de construcción antes de comenzar.
Depende de dónde esté la propiedad. Las propiedades dentro de una ciudad suelen tramitarse en el departamento de construcción de esa ciudad, mientras que las propiedades en áreas no incorporadas se tramitan en el condado de Miami-Dade, el condado de Broward o el condado de Palm Beach. Confirme la jurisdicción correcta antes de presentar la solicitud, para que llegue a la oficina adecuada.
Confirme el departamento de construcción correcto, complete la solicitud de permiso y reúna los documentos requeridos, como planos, aprobaciones de productos y el formulario de contratista o de owner-builder. Luego presente el paquete, a menudo en línea, pague las tarifas gubernamentales y responda cualquier comentario de la revisión de planos hasta que se emita el permiso.
Los requisitos varían según la ciudad y el tipo de trabajo. Podemos revisar lo que necesita su proyecto y preparar el paquete por usted.
Varía según la ciudad, el alcance y la revisión de planos. Un permiso sencillo con el papeleo completo suele pasar por menos pasos de revisión, mientras que los proyectos que necesitan ingeniería, varias revisiones de oficios o más de una ronda de comentarios tardan más. Las presentaciones completas y precisas, y las respuestas oportunas a los comentarios, son las partes que usted puede controlar.
No prometemos fechas de aprobación, porque el departamento de construcción controla los calendarios de revisión e inspección.
Las tarifas gubernamentales de permiso las fija cada ciudad o condado y suelen depender del tipo de trabajo y del valor o tamaño del proyecto. La revisión de planos, los permisos de oficios, los recargos y las reinspecciones pueden sumarse al total. Estas tarifas gubernamentales son independientes de cualquier honorario que usted pague a un gestor/expeditor de permisos.
No. Empezar un trabajo que requiere permiso antes de que se emita puede dar lugar a una orden de suspensión de obra, una infracción de código, recargos y, en algunos casos, tener que abrir o retirar trabajo terminado para inspeccionarlo. Espere a que se emita el permiso, y téngalo disponible en la obra, antes de comenzar. La excepción limitada es una reparación o reemplazo de emergencia de un equipo, en la que el código de construcción exige que la solicitud de permiso se presente el siguiente día hábil.
Un permiso abierto es un permiso que se emitió pero nunca recibió la inspección final y la aprobación, de modo que el departamento de construcción todavía lo muestra como abierto o incompleto. Los permisos abiertos suelen aparecer durante la venta de una vivienda, un refinanciamiento o una nueva solicitud de permiso, cuando una búsqueda de gravámenes o de permisos los señala.
Según la sección 105.4.1 del Código de Construcción de Florida, un permiso por lo general queda inválido si el trabajo no comienza dentro de los 6 meses siguientes a su emisión, o si el trabajo se suspende o se abandona durante 6 meses después de haber comenzado. El trabajo se considera activo cuando el permiso recibe una inspección aprobada dentro de 180 días. El trabajo no tiene que terminarse en 180 días. Puede haber prórrogas y renovaciones, y cada departamento de construcción fija sus propios procedimientos, tarifas y reglas locales.
Vea nuestra guía sobre cómo evitar que venza un permiso de construcción en Florida.
Cerrar un permiso suele significar averiguar qué le falta aún al departamento de construcción, como inspecciones, documentos, cartas de ingeniería o tarifas. Puede ser necesario reactivar o renovar el permiso, y luego las inspecciones pendientes deben aprobarse antes de la aprobación final. Algunos permisos vencidos requieren un permiso nuevo para terminar el trabajo.
Los pasos varían según la jurisdicción. Vea nuestras guías para el condado de Broward y el condado de Palm Beach, o consúltenos sobre los servicios de cierre de permisos.
A menudo sí puede, pero los permisos abiertos o vencidos suelen aparecer en la búsqueda de gravámenes o de permisos del comprador y pueden retrasar el cierre o cambiar los términos. Compradores, prestamistas y compañías de títulos pueden pedir que los permisos se cierren primero. Atenderlos antes de poner la propiedad en venta suele darle más opciones.
La ley de Florida indica que un departamento de construcción no puede penalizar a un comprador en una transacción en condiciones de mercado (arms-length) solo porque el permiso de un dueño anterior nunca se cerró, pero el departamento conserva sus recursos contra el propietario y el contratista que figuran en el permiso. Para preguntas sobre divulgación o términos del contrato, hable con un abogado de bienes raíces de Florida. Su agente inmobiliario puede ayudarle con la lista y el proceso de venta.
Por lo general todavía se puede atender. Según las reglas del departamento de construcción, las opciones pueden incluir un cambio de contratista, que un contratista nuevo tome el permiso, o un cambio a owner-builder cuando esté permitido. Después hay que completar las inspecciones y el papeleo pendientes para que el permiso pueda cerrarse.
Lea el aviso con cuidado, anote el plazo de cumplimiento y cualquier fecha de audiencia, y comuníquese con el oficial de cumplimiento de código que aparece en el aviso. Luego averigüe exactamente qué se requiere para cumplir, lo que a menudo significa obtener un permiso para el trabajo o corregir la condición. Actuar antes del plazo suele dejarle más opciones.
Cada condado y cada ciudad tiene su propio proceso de cumplimiento de código. Vea nuestras guías para Miami-Dade, Broward y Palm Beach, o conozca nuestra ayuda para atender infracciones de código.
Ignorar una infracción puede dar lugar a una audiencia y a multas diarias. Según la ley de cumplimiento de código de Florida, el Capítulo 162 de los Estatutos de Florida, una orden que imponga multas impagas puede registrarse como gravamen contra la propiedad. Esos gravámenes pueden aparecer en búsquedas de gravámenes y complicar una venta o un refinanciamiento.
Los procedimientos locales varían según la ciudad y el condado.
El trabajo sin permiso suele regularizarse con un permiso posterior a la obra. Eso típicamente significa documentar el trabajo existente, preparar planos o ingeniería cuando se requieran, solicitar el permiso y aprobar las inspecciones. El inspector puede pedir que se abran partes de paredes o techos para revisar el trabajo.
El tiempo varía según la ciudad, el alcance y la revisión de planos. Lea nuestra guía para legalizar trabajo sin permiso en el sur de Florida.
No siempre. Depende de si se puede demostrar que el trabajo cumple el código. A veces bastan aberturas limitadas, correcciones o una carta de un ingeniero. El trabajo que no se pueda poner en cumplimiento puede tener que rehacerse o retirarse. El oficial de construcción toma la decisión final sobre lo que exige el código.
Puede, pero el trabajo sin permiso suele aparecer en la inspección, la tasación o la revisión de expedientes de permisos del comprador. Compradores, prestamistas o aseguradoras pueden pedir que se regularice antes del cierre o tomarlo en cuenta en el precio. Atenderlo primero, o saber exactamente qué haría falta, le da una mejor posición, pero nadie puede prometer cómo responderá un comprador, un prestamista o el departamento de construcción.
Los vendedores de viviendas en Florida por lo general deben divulgar hechos conocidos que afecten de manera material el valor de la propiedad y que el comprador no pueda observar fácilmente, y el trabajo sin permiso puede ser uno de ellos. La protección de Florida para compradores frente a permisos abiertos de un dueño anterior no legaliza el trabajo sin permiso. Para preguntas de divulgación y de contrato, hable con un abogado de bienes raíces de Florida. Esta es información general, no asesoría legal.
Ayudamos con la parte de papeleo de una audiencia. Eso incluye reunir y organizar expedientes de permisos, resultados de inspecciones, documentos de cumplimiento y prueba de los pasos tomados para corregir la infracción. Nuestra ayuda para una audiencia es solo preparación y organización de documentos. No somos abogados ni un bufete, y no damos asesoría legal, no le decimos qué argumentar, no negociamos multas ni gravámenes, ni comparecemos ni hablamos en su nombre en la audiencia.
Si desea asesoría legal o que alguien le represente, comuníquese con un abogado con licencia en Florida. Los plazos importan: según la sección 162.11 de los Estatutos de Florida, una apelación de una orden final de una junta de cumplimiento de código va al tribunal de circuito y debe presentarse dentro de los 30 días siguientes a que la orden se ejecute. Esta es información general, no asesoría legal.
Muchos permisos sí lo requieren. Las ampliaciones, las construcciones nuevas, los cambios estructurales y muchos permisos posteriores a la obra requieren planos firmados y sellados o cartas de ingeniería, mientras que algunos permisos sencillos de oficios no. Lo deciden los requisitos del departamento de construcción para su alcance. Coordinamos planos e ingeniería con profesionales del diseño cuando el proyecto los necesita. Los planos y las cartas de ingeniería los preparan y sellan ingenieros o arquitectos con licencia en Florida, no Permit Busters, LLC.
Un Notice of Commencement (NOC) es un documento que se registra en los registros oficiales del condado antes de comenzar un trabajo de mejora en una propiedad. Lo exige el Estatuto de Florida 713.13, indica el propietario, el contratista, la propiedad y el proyecto, y forma parte de la Ley de Gravámenes de Construcción de Florida, que afecta derechos de gravamen y pagos.
Según la ley de Florida, cuando el precio del contrato directo de una mejora es de más de $5,000, debe presentarse una copia del Notice of Commencement registrado ante el departamento de construcción antes de la primera inspección. Esa regla no aplica a un contrato directo de menos de $15,000 para reparar o reemplazar un sistema existente de calefacción o aire acondicionado. El propietario debe firmar el aviso en persona, y una copia certificada, o una declaración notariada de que se presentó para registro con una copia adjunta, debe colocarse en la obra.
Un Notice of Commencement queda sin efecto si el trabajo no comienza dentro de los 90 días siguientes a su registro, y por lo general vence 1 año después del registro, salvo que indique otra fecha. Si un prestamista participa en su proyecto, hable con su prestamista o con un abogado antes de registrarlo.
Sí. El registro del Notice of Commencement es uno de nuestros servicios. Completamos el formulario legal del Notice of Commencement con la información que usted nos proporciona, coordinamos que el propietario lo firme en persona ante un notario, lo registramos ante el clerk del condado, incluido el registro electrónico cuando el clerk lo acepta, y presentamos la copia registrada al departamento de construcción para que conste en el expediente antes de la primera inspección. Solo el propietario puede firmar el aviso. Las preguntas sobre gravámenes, pagos o requisitos del prestamista deben consultarse con un abogado de Florida.
Permit Busters presta servicio en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach, incluidas las ciudades y las áreas no incorporadas de cada condado. Estamos en Lauderhill, FL 33351 y trabajamos con propietarios, contratistas y empresas en proyectos residenciales y comerciales en todo el sur de Florida.
Nuestros servicios principales son la tramitación de permisos, la ayuda para atender infracciones de código, y la ayuda con permisos abiertos o vencidos, incluido el cierre. También ofrecemos coordinación de ingeniería y planos, y el registro del Notice of Commencement, para propietarios, contratistas y empresas en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
Tenga la dirección de la propiedad y el número de folio si lo conoce, cualquier número de permiso o aviso de infracción, planos existentes, levantamientos, contratos o aprobaciones de productos, y fotos del trabajo. Los contratistas también deben tener los datos de licencia y seguro que pida el departamento. Si falta algo, le indicaremos lo que se necesita.
Nuestros honorarios dependen del alcance de su proyecto, por eso hablamos con usted de los honorarios y del alcance antes de comenzar el trabajo. Ofrecemos varias opciones de pago. Las tarifas gubernamentales de permiso y de registro se pagan a la agencia que las emite y siguen las reglas de reembolso de esa agencia. En cuanto a los honorarios de servicio de Permit Busters, LLC, pregúntenos los términos de reembolso antes de comenzar. Si firmó un acuerdo de servicios con nosotros, rigen sus términos.
A menudo, sí. Muchas HOA y asociaciones de condominio exigen su propia aprobación antes de empezar el trabajo, aparte del permiso de la ciudad o del condado. Obtener la aprobación de la HOA o de la asociación es responsabilidad del cliente. Algunos departamentos de construcción también piden la carta de aprobación de la asociación con ciertas solicitudes de permiso, sobre todo en trabajo de condominio.
Esta información es general y no constituye asesoría legal. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados ni un contratista, y no garantiza ningún resultado, plazo ni aprobación. Las reglas varían según la ciudad y el condado; confirme los requisitos con la oficina que tiene jurisdicción y consulte a un abogado o a un contratista con licencia en Florida cuando lo necesite.
