Respuesta directa
En la mayoría de los casos, sí. El Condado Miami-Dade indica que se requiere un permiso de construcción para instalar un cobertizo (shed) o una estructura de almacenamiento de utilidad, y el Condado Palm Beach lista los cobertizos entre los permisos residenciales que emite su Building Division. Ambos piden prueba de que el cobertizo puede soportar las cargas de viento de Florida: una aprobación de producto para un cobertizo prefabricado, o planos firmados y sellados para uno construido en el sitio. Miami-Dade también indica que la nueva exención de Florida de menos de $7,500 no cubre los cobertizos, porque son obra estructural.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Empiece por la oficina correcta
Los cobertizos los autoriza el departamento de construcción de la propiedad. En Miami-Dade, el Condado tramita las propiedades no incorporadas con folios que empiezan por 30, y cada ciudad tiene su propio oficial de construcción. En el Condado Palm Beach, los Parcel Control Numbers que empiezan por 00 son no incorporados. En Broward, la mayoría de los permisos los emite la ciudad. Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
Miami-Dade no incorporado
La página de cobertizos del Condado Miami-Dade indica que se requiere un permiso de construcción para instalar un cobertizo o una estructura de almacenamiento de utilidad. Para propiedades residenciales, el Condado describe el cobertizo así:
- un edificio accesorio de un solo piso, no habitable, separado de una vivienda unifamiliar, un townhouse o un dúplex;
- usado solo para almacenamiento, no como vivienda; y
- limitado a un cobertizo en la propiedad, de no más de 400 pies cuadrados.
El Condado pide una solicitud de permiso de construcción con los pies cuadrados del cobertizo, y planos del cobertizo. Para un cobertizo premanufacturado, eso significa el Notice of Acceptance vigente; el Condado indica que se aceptan las aprobaciones de producto de la Florida Building Commission. Para un cobertizo construido en el sitio, los planos deben estar firmados y sellados por un arquitecto o un ingeniero. El Condado también pide un survey o plano de sitio vigente que muestre la ubicación del cobertizo, el tamaño, los retranqueos desde cada línea de propiedad, la distancia a la casa y a otras estructuras, las líneas de agua y alcantarillado o sépticas, y la ubicación del servicio eléctrico.
Si el cobertizo tendrá electricidad o plomería, los planos deben mostrar dónde van esos dispositivos. Si no los tendrá, el Condado pide que anote «No Electrical or Plumbing work at this moment» en los planos. En una Special Flood Hazard Area, el Condado exige o bien elevaciones de piso iguales o superiores a la Base Flood Elevation con un Elevation Certificate, o, para cobertizos premanufacturados o de estructura de madera, su Flood Opening Form y una inspección de cumplimiento de la llanura de inundación. Los solicitantes residenciales también firman el Attestation for Utility Shed and Storage Structure del Condado. El Condado ofrece una declaración jurada para permitir retranqueos reducidos en cobertizos pequeños, que necesita firmas notariadas de los vecinos colindantes.
Condado Palm Beach no incorporado
La lista de tipos de permiso del PZB del Condado Palm Beach, con fecha del 27 de abril de 2011 y todavía publicada por el PZB, coloca los cobertizos entre sus permisos residenciales Type 2(A). Su lista de suficiencia de la solicitud Type 2(A), un formulario más antiguo con fecha de 2005 que todavía cita el Florida Building Code de 2004, pide información de diseño de viento, planos de construcción de ingeniería y, para un cobertizo prefabricado, una State Product Approval con el producto y los detalles específicos identificados. También lista dos juegos idénticos de surveys que muestren la mejora propuesta, y una carta de la HOA cuando la obra está en un área común. La lista se denomina a sí misma una guía de requisitos mínimos de presentación, así que confirme los requisitos vigentes con el PZB antes de solicitar.
Ciudades de Broward
Las ciudades de Broward fijan sus propias listas de requisitos. La City of Margate, por ejemplo, lista los cobertizos entre los ejemplos de construcción que requieren permisos, e indica que las aprobaciones de producto para cobertizos de utilidad deben ser revisadas y aprobadas por el diseñador de registro (designer of record). Pida a su ciudad su lista de requisitos para cobertizos.
¿La exención de menos de $7,500 cubre un cobertizo?
La sección 553.79(1)(g) de los Estatutos de Florida exige a los gobiernos locales eximir cierta obra de menos de $7,500 en viviendas unifamiliares, pero excluye la obra estructural, eléctrica, de plomería, mecánica y de gas y las propiedades en una zona de riesgo de inundación, y exige una solicitud por escrito con una copia del contrato u otra documentación que muestre la naturaleza y el valor de la obra. La página de exenciones de permisos de Miami-Dade lista los cobertizos como obra estructural que siempre requiere un permiso, incluso por menos de $7,500. Otros departamentos pueden redactarlo de forma distinta, así que pregunte antes de comprar.
Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
La aprobación de la HOA es independiente
La aprobación de la asociación no es un permiso de construcción, y un permiso no es una aprobación de la asociación. Si la propiedad tiene una HOA, obtener su aprobación es responsabilidad del dueño.
Obtenga ayuda con un permiso de cobertizo
Permit Busters, LLC puede ayudarle a enterarse de lo que exige su ciudad o condado, a reunir la aprobación de producto o los planos y el survey, y a seguir el permiso durante la revisión. Vea la página de ayuda de permisos de Miami-Dade y la ayuda de permisos del Condado Palm Beach. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un permiso para un cobertizo en Miami-Dade?
Sí. El Condado Miami-Dade indica que se requiere un permiso de construcción para instalar un cobertizo o una estructura de almacenamiento de utilidad. Para propiedades residenciales, el Condado permite un cobertizo de un solo piso, solo para almacenamiento, de no más de 400 pies cuadrados.
¿Los cobertizos prefabricados necesitan un permiso en el sur de Florida?
Por lo general, sí. Miami-Dade pide el Notice of Acceptance vigente del cobertizo o una aprobación de producto de la Florida Building Commission. El Condado Palm Beach pide una State Product Approval con el producto específico identificado. Las ciudades de Broward fijan sus propios requisitos.
¿Un cobertizo pequeño está exento bajo la regla de $7,500 de Florida?
No en Miami-Dade. La página de exenciones de permisos del Condado lista los cobertizos como obra estructural que siempre requiere un permiso, incluso por menos de $7,500. La sección 553.79(1)(g) de los Estatutos de Florida excluye la obra estructural de la exención. Pregunte a su departamento cómo aplica la regla.
¿Mi cobertizo puede tener electricidad?
Sí, con los detalles correctos en el permiso. Miami-Dade pide que los planos muestren dónde van los dispositivos eléctricos y de plomería, y que el plano de sitio muestre el conducto, el cableado, los circuitos y un diagrama de montante (riser diagram) cuando se conecta la electricidad.
¿A qué distancia de la línea de propiedad puedo colocar un cobertizo?
Depende de las reglas de zonificación de la propiedad. Miami-Dade pide que el survey muestre los retranqueos desde cada línea de propiedad y ofrece una declaración jurada para permitir retranqueos reducidos en cobertizos pequeños, firmada por los vecinos colindantes. Pregunte a su departamento la regla que aplica.