Respuesta directa
Un trabajo de entrada (driveway) o de adoquines (pavers) en Miami-Dade puede involucrar hasta tres revisiones. La lista de exenciones de construcción de Miami-Dade indica que los adoquines, los patios abiertos y las aceras en propiedades unifamiliares no requieren un permiso de construcción, dentro de los límites del Condado. Pero los permisos de Public Works cubren las entradas, y las reglas de Impervious Surface del Condado exigen un permiso de aguas pluviales por separado para el reemplazo o la ampliación de una entrada independiente en el Miami-Dade no incorporado y en ocho ciudades. La obra en un derecho de vía (right-of-way) del Condado se tramita a través del Department of Transportation and Public Works.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
1. ¿Se necesita un permiso de construcción?
Para viviendas unifamiliares, dúplex, townhouses y unidades de condominio en el Miami-Dade no incorporado, la página de exenciones de permisos del Condado lista «concrete slabs outside of the building (other than screened patios and pool slabs)» y indica que ítems como patios abiertos, aceras y adoquines no requieren un permiso de construcción. Esa lista tiene un límite: el Condado indica que el costo total de toda la obra exenta listada, hecha por owner-builders o contratistas en cualquier período de 12 meses, no puede superar $5,000. El Condado también indica que sus exenciones son solo de los requisitos de permiso del Florida Building Code, y que otras agencias estatales y del Condado pueden exigir aprobaciones o permisos. Ahí es donde entran las dos revisiones siguientes.
2. El permiso de Impervious Surface (ISR)
El 4 de septiembre de 2024, la Board of County Commissioners aprobó la Impervious Surface Ordinance de Miami-Dade. La guía del Condado indica que se requiere un Non-structural Impervious Surface Improvements Permit (ISR) cuando se propone una mejora independiente que añade pavimento, losa, adoquines o materiales similares y no forma parte de un permiso de construcción. Sus ejemplos incluyen:
- el reemplazo o la ampliación de una entrada;
- reemplazar un patio de concreto con adoquines;
- una acera pavimentada nueva;
- una losa de concreto, césped sintético, o la ampliación o el reemplazo de una terraza de piscina.
El Condado indica que el ISR aplica en el Miami-Dade no incorporado y en el Village of Bal Harbour, the Town of Bay Harbor Islands, the Town of Surfside, the Town of Medley, the Village of Virginia Gardens, the City of Sunny Isles Beach, Florida City y the City of Sweetwater.
La guía lista un survey topográfico firmado y sellado, un plano de nivelación (grading plan) y un plano de sitio como documentos requeridos. Indica que el Condado revisa todo el lote unifamiliar o de dúplex para el cumplimiento del código vigente, y que el lote debe retener la escorrentía de una tormenta de 25 años y 10 minutos con descarga cero fuera del sitio, o cumplir las normas de retranqueo permeable, cuneta (swale) y área permeable que el Condado trata como equivalentes. El proyecto no debe enviar aguas pluviales a parcelas vecinas.
Adoquines permeables. El Condado indica que los adoquines se revisan como impermeables, salvo que los adoquines que cumplan todas las condiciones listadas, incluida la certificación del fabricante como permeables y una permeabilidad mínima del suelo, puedan tratarse como área permeable. Presente los detalles de los adoquines con la solicitud.
3. El permiso de Public Works
El buscador de permisos de Miami-Dade lista entradas, aceras, bordillos y cunetas, y el pavimento de estacionamientos y calles entre la obra cubierta por la Public Works Permit Application. El formulario de solicitud lista los accesos de entrada (driveway approaches) y las entradas interiores. El Condado también publica instrucciones de permiso de entrada para owner-builders.
Si la entrada se conecta a una vía de propiedad o de mantenimiento del Condado, la parte del derecho de vía es la más importante. El Department of Transportation and Public Works (DTPW) del Condado indica que, bajo la Ordinance No. 21-99, adoptada el 5 de octubre de 2021, los permisos para construcción de obras públicas en cualquier derecho de vía de propiedad o de mantenimiento del Condado dentro de un municipio se tramitan exclusivamente a través del DTPW, y que cierta obra en derechos de vía municipales también se permite solo a través del DTPW.
Dentro de una ciudad
La mayoría de las ciudades de Miami-Dade tienen sus propias reglas de construcción y de obras públicas para entradas en vías de la ciudad. La sección 2-103.1(d)(2) del County Code, según la enmienda de la Ordinance 21-99, indica que, salvo en lo que respecta al Condado, los municipios pueden imponer requisitos de permiso para pavimentación o drenaje en propiedad privada en áreas de entrada o de estacionamiento junto a vías que el municipio posee o mantiene. Pregunte al departamento de construcción de la ciudad qué permisos aplican. Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
La aprobación de la HOA es independiente
La aprobación de la asociación no es un permiso del Condado ni de la ciudad. Si la propiedad tiene una HOA, obtener su aprobación es responsabilidad del dueño.
Obtenga ayuda con un permiso de entrada o de adoquines
Permit Busters, LLC puede ayudarle a enterarse de qué revisiones necesita su proyecto, a coordinar el survey y el plano de nivelación con su profesional del diseño, y a preparar las solicitudes. Vea los permisos residenciales y la página de ayuda de permisos de Miami-Dade. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un permiso para instalar adoquines en Miami-Dade?
Es posible, incluso si no se necesita un permiso de construcción. La lista de exenciones de Miami-Dade indica que los adoquines y los patios abiertos no necesitan un permiso de construcción, dentro de sus límites, pero un proyecto independiente de entrada o de adoquines puede necesitar un permiso de Impervious Surface (ISR) y un permiso de Public Works.
¿Qué es un permiso ISR de Miami-Dade?
Es el Non-structural Impervious Surface Improvements Permit bajo la Impervious Surface Ordinance del Condado, aprobada el 4 de septiembre de 2024. El Condado lo exige para obra independiente como el reemplazo o la ampliación de una entrada o el reemplazo de un patio de concreto con adoquines, en el Miami-Dade no incorporado y en ocho ciudades listadas.
¿Los adoquines permeables se tratan de forma distinta?
Pueden. La guía de ISR de Miami-Dade indica que los adoquines se revisan como impermeables salvo que cumplan todas las condiciones listadas del Condado, incluida la certificación del fabricante como permeables y una permeabilidad mínima del suelo. Presente los detalles de los adoquines con la solicitud.
¿Quién autoriza una entrada que se conecta a una vía del Condado?
Para la parte de la obra en un derecho de vía de propiedad o de mantenimiento del Condado, el Department of Transportation and Public Works de Miami-Dade. Bajo la Ordinance No. 21-99, los permisos para construcción de obras públicas en esos derechos de vía dentro de un municipio se tramitan exclusivamente a través del DTPW. La obra del lado de la propiedad privada también puede necesitar permisos del Condado o de la ciudad.
¿Qué documentos exige el permiso ISR?
La guía de Miami-Dade lista un survey topográfico firmado y sellado, un plano de nivelación y un plano de sitio como requeridos. Los cálculos de aguas pluviales, las especificaciones y una fotografía aérea de ubicación se listan como opcionales.