Respuesta directa
Una solicitud de reducción de un lien (gravamen) de código pide a la ciudad o al condado que lo tiene que baje la multa. En la mayoría de los procesos del sur de Florida, la propiedad primero debe estar en cumplimiento. Luego se presenta la solicitud o la petición de audiencia local, y decide un special magistrate, una junta o un oficial. La sección 162.09(2)(c) de los Estatutos de Florida indica que una junta de cumplimiento puede reducir una multa, pero la reducción es discrecional, no automática, y cada ciudad fija su propio procedimiento.
¿Tiene preguntas sobre una propiedad concreta? Llame al (954) 616-5823.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
De dónde salen los liens de código
Según la sección 162.09 de los Estatutos de Florida, una junta de cumplimiento del código o un special magistrate puede ordenar una multa por cada día en que una infracción continúe después de la fecha de cumplimiento. Una copia certificada registrada de esa orden se convierte en un lien contra el terreno donde existe la infracción y contra otros bienes inmuebles o muebles que el infractor posea. La multa sigue acumulándose hasta que la propiedad cumpla o se dicte una sentencia en una demanda bajo esa sección. El lien corre a favor del gobierno local, que puede liberarlo o satisfacerlo.
La sección 162.09(3) también indica que ningún lien creado bajo el Capítulo 162 puede ejecutarse (foreclosed) sobre un inmueble que sea homestead según la Constitución de Florida. Eso no borra el lien. La sección 162.10 indica que un lien del Capítulo 162 no puede continuar más de 20 años después de que se registre la orden, salvo que se inicie una acción dentro de ese plazo. Consulte a un abogado cómo aplica cualquiera de las dos reglas a su propiedad.
Paso 1: Ponga la propiedad en cumplimiento
La mayoría de los procesos publicados empiezan aquí:
- La City of Miami indica que debe tener un Affidavit of Compliance, con todas las infracciones en cumplimiento, para solicitar una audiencia de mitigación.
- Coral Springs indica que la propiedad debe estar en cumplimiento con todos los códigos y ordenanzas de la Ciudad.
- Wilton Manors tramita una reducción de lien solo si el caso está en cumplimiento y no existen otras infracciones de código en esa propiedad ni en otra propiedad de la Ciudad que el infractor posea.
- La Credit and Collections Division del Condado Miami-Dade indica que se exige el cumplimiento antes de que los liens puedan satisfacerse y registrarse en los registros públicos.
El cumplimiento a menudo significa obtener un permiso y pasar las inspecciones de la obra que originó el caso. Vea Cómo legalizar obra sin permiso en el sur de Florida y nuestra página de permisos posterior a la obra (after-the-fact).
Paso 2: Averigüe quién tiene el lien y obtenga las cifras
El lien pertenece al gobierno cuyo código se infringió. Pida a esa oficina el número de caso, la orden registrada y una carta de payoff o estoppel. En el Miami-Dade no incorporado, las secciones de liens del Condado tramitan cartas de payoff y liberaciones especiales. En el Palm Beach no incorporado, OFMB Revenue Collections administra los liens de cumplimiento de código de PZB. Las ciudades tienen sus propias oficinas.
Paso 3: Presente la solicitud o la petición de audiencia local
Cada ciudad publica su propio proceso. Ejemplos:
- City of Miami: solo el dueño, o alguien con legitimación legal como un abogado o un poder notariado, puede solicitar una audiencia de mitigación. La Code Enforcement Board o la City Commission considera las multas.
- Coral Springs: puede solicitar el dueño actual o el demandado original que figura en el lien registrado, con una solicitud aparte por cada caso. El magistrate lee la solicitud antes de la audiencia, y puede adjuntar fotos, recibos y documentos.
- Wilton Manors: la solicitud incluye detalles de los casos de código en las propiedades de la Ciudad del dueño en los últimos 5 años y una explicación de la reducción que se pide. Si la solicitud se basa en una imposibilidad económica, se exige una declaración financiera jurada y documentos de respaldo.
Paso 4: La decisión
La sección 162.09(2)(b) enumera los factores que una junta considera al fijar una multa: la gravedad de la infracción, las medidas que el infractor haya tomado para corregirla y las infracciones anteriores. Los procesos locales añaden sus propios criterios. Wilton Manors indica que la reducción es estrictamente discrecional del Special Magistrate, y su solicitud indica que el solicitante renuncia a cualquier derecho a pedir una revisión judicial de esa decisión discrecional.
Paso 5: Pague a tiempo y confirme la liberación
Lea la orden con atención. Coral Springs indica que, si el monto reducido no se paga para la fecha acordada, el lien vuelve al monto original, y que una vez pagado el monto reducido, la liberación se registra ante el Broward Clerk of Courts. Obtenga una liberación o satisfacción registrada para sus archivos.
¿Va a comprar o a vender? Vea Vender una vivienda en Florida con permisos abiertos o vencidos.
Obtenga ayuda para preparar una solicitud de reducción de lien
Permit Busters, LLC ayuda a los propietarios a reunir registros de cumplimiento, permisos cerrados y resultados de inspección, y a preparar la documentación de la solicitud que el dueño firma. Eso es preparación de documentos, no trabajo de abogado, y Permit Busters, LLC no comparece ni habla en su nombre en una audiencia. Para asesoramiento legal o representación, contrate a un abogado de Florida. Vea ayuda para resolver infracciones de código. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Se puede reducir un lien de cumplimiento del código?
A veces. La sección 162.09(2)(c) de los Estatutos de Florida indica que una junta de cumplimiento puede reducir una multa impuesta bajo esa sección, y muchas ciudades del sur de Florida publican un proceso de reducción o mitigación. Una reducción es discrecional. La junta, el special magistrate o el órgano de gobierno decide, y puede decir que no.
¿La propiedad tiene que estar en cumplimiento primero?
En la mayoría de los procesos publicados, sí. La City of Miami exige un Affidavit of Compliance antes de una audiencia de mitigación, Coral Springs exige que la propiedad cumpla todos los códigos de la Ciudad, y el Condado Miami-Dade indica que se exige el cumplimiento antes de que sus liens puedan satisfacerse. Confirme la regla con la oficina que tiene el lien.
¿Qué considera quien toma la decisión?
La sección 162.09(2)(b) enumera la gravedad de la infracción, las medidas que el infractor haya tomado para corregirla y las infracciones anteriores. Los procesos locales pueden añadir sus propios criterios. Wilton Manors, por ejemplo, pide registros financieros si una solicitud se basa en una imposibilidad económica.
¿Qué ocurre si la multa se reduce pero no se paga a tiempo?
Lea la orden con atención. Coral Springs indica que, si el monto reducido no se paga para la fecha acordada, el lien vuelve al monto original, y que cualquier solicitud de prórroga debe volver al magistrate. Otras ciudades fijan sus propios términos.
¿Puede Permit Busters negociar mi lien?
No. Permit Busters, LLC puede ayudar a reunir registros de cumplimiento, permisos cerrados y resultados de inspección, y a preparar la documentación de la solicitud que usted firma. Eso es preparación de documentos, no trabajo de abogado, y Permit Busters, LLC no comparece ni habla en su nombre en una audiencia. Para asesoramiento legal o representación, contrate a un abogado de Florida.