Respuesta directa
Depende de lo que esté construyendo. En los departamentos cubiertos aquí, una cubierta de patio con techo y un cerramiento de malla (screen enclosure) nuevo necesitan cada uno un permiso de construcción con documentación de carga de viento, como una aprobación de producto o planos de ingeniería. Cerrar un porche con paredes o ventanas para hacer un Florida room se trata como una adición o una alteración en el sistema de permisos del Condado Palm Beach, y puede traer revisiones del código de energía y otras si la habitación tiene aire acondicionado. «Florida room» no es un término definido en el código, así que describa la obra con exactitud cuando pregunte al departamento de construcción.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Tres proyectos que suenan parecidos
- Cubierta de patio o terraza: una estructura de sombra con techo, unida a la casa. Miami-Dade describe una terraza o cubierta de patio de aluminio como una estructura de sombra en el patio trasero unida a la vivienda, por lo general apoyada en postes o columnas, con un techo sólido de aluminio o metal.
- Cerramiento de malla o screen room: un marco de aluminio con paredes de malla, a menudo alrededor de un patio o una piscina.
- Florida room o sunroom: un porche o patio cerrado con paredes, ventanas o vidrio, a veces con aire acondicionado y usado como espacio habitable.
Lo que dicen los códigos sobre «Florida room»
La Building Officials Association of Florida, en una interpretación informal de 2016, indicó que «Florida Room» no es un término definido y puede significar cosas distintas. Señaló la sección de diseño de sunroom del Florida Building Code, Residential, e indicó que los cerramientos de malla y los sunrooms de Category I, II y III no se consideran espacios habitables porque no están acondicionados. Indicó que los sunrooms pasan a Category IV y V cuando se añade acondicionamiento, y que convertir un espacio no acondicionado en un espacio acondicionado incorpora el Florida Building Code, Energy Conservation. La BOAF indica que sus interpretaciones son informales, no vinculantes y están sujetas a la aceptación y la aprobación del oficial de construcción local. Esta se escribió bajo la edición de 2014 del Florida Building Code; la edición vigente es la 8th Edition (2023), así que pregunte a su oficial de construcción cómo aplica el código vigente a su proyecto.
Miami-Dade (no incorporado)
Miami-Dade indica que se requiere un permiso de construcción para instalar terrazas y cubiertas de patio de aluminio. Pide una solicitud de permiso de construcción con los pies cuadrados, el Notice of Acceptance vigente del material (se aceptan las aprobaciones de producto de la Florida Building Commission), planos de detalle firmados y sellados por un arquitecto o un ingeniero, y un survey o plano de sitio que muestre la terraza en la distribución actual de la propiedad. El folleto de renovación de viviendas del Condado lista los cerramientos de malla entre las adiciones que necesitan permisos.
La lista de exenciones del Condado para viviendas unifamiliares, dúplex, townhouses y unidades de condominio sí incluye «enclosure of existing covered patios/balconies/porches with screening» (cerrar con malla patios, balcones o porches cubiertos existentes), pero esa lista tiene un límite: el Condado indica que el costo total de toda la obra exenta listada en cualquier período de 12 meses no puede superar $5,000. Pregunte al Condado antes de basarse en ella.
Condado Palm Beach (no incorporado)
La lista de tipos de permiso del PZB del Condado Palm Beach, con fecha del 27 de abril de 2011 y todavía publicada por el PZB, coloca una estructura de malla y un porche entre sus permisos residenciales Type 2(A), y coloca «Enclosing Carport, Garage, or Porch (Infill Walls)» bajo Type 3(A), adiciones y alteraciones a una residencia existente. Su lista de suficiencia de la solicitud Type 2(A), un formulario más antiguo con fecha de 2005, pide información de diseño de viento, planos de construcción de ingeniería y planos de planta completos para un cerramiento de malla, con los dormitorios que tienen requisitos de salida de emergencia identificados. En esa lista, el solicitante también reconoce que los permisos que involucran áreas habitables, es decir, espacio habitable cerrado e incluyendo sistemas de muros de ventanas, pueden estar sujetos a una evaluación aumentada de las tarifas de impacto (impact fees) del Condado. Pregunte al PZB sus requisitos vigentes y si las tarifas de impacto del Condado aplican a su proyecto.
Ciudades de Broward
Las ciudades de Broward usan sus propias listas de requisitos. La lista de cerramiento de malla y de balcón de Pembroke Pines pide la Broward County Uniform Building Permit Application, un paquete de ventanas y puertas, un HOA Affidavit of Awareness, una carta de aprobación del condominio si aplica, un survey firmado y sellado, planos firmados y sellados o aprobaciones de producto, y un plano de planta. Lista revisión de construcción, de zonificación y de ingeniería, más revisión eléctrica, mecánica y de plomería si aplica. La lista de cerramiento de malla de Parkland pide planos firmados y sellados y shop drawings aprobados por el diseñador de registro. Margate lista los cerramientos de porche, los patios y los cerramientos de malla entre la obra que requiere permisos.
Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
Preguntas que debe resolver antes de solicitar
- ¿El espacio tendrá un techo sólido, paredes de malla, o vidrio y paredes?
- ¿Tendrá aire acondicionado o se usará como espacio habitable?
- ¿La obra cubre una ventana o una puerta de dormitorio que sirve como salida de emergencia?
- ¿La propiedad está en un condominio o una HOA que debe aprobar la obra primero? Esa aprobación es responsabilidad del dueño.
Si un porche antiguo ya se cerró sin un permiso, vea Cómo legalizar trabajo sin permiso en el sur de Florida.
Obtenga ayuda con un permiso de patio o de Florida room
Permit Busters, LLC puede ayudarle a describir el alcance correctamente, a coordinar los planos y las aprobaciones de producto, y a seguir el permiso durante la revisión. Vea los permisos residenciales. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un permiso para una cubierta de patio de aluminio en Miami-Dade?
Sí. El Condado Miami-Dade indica que se requiere un permiso de construcción para instalar terrazas y cubiertas de patio de aluminio. Pide el Notice of Acceptance del producto o una aprobación de producto de Florida, planos firmados y sellados, y un survey o plano de sitio vigente.
¿Un Florida room es lo mismo que un cerramiento de malla?
No necesariamente. Una interpretación informal de 2016 de la Building Officials Association of Florida indica que «Florida Room» no es un término definido. Indica que los cerramientos de malla y los sunrooms no acondicionados no son espacio habitable, mientras que los sunrooms acondicionados caen en categorías más altas. Pregunte a su departamento de construcción cómo clasifica su proyecto.
¿Cerrar un porche cuenta como una adición?
En el Condado Palm Beach no incorporado, la lista de tipos de permiso del PZB coloca el cerrar un carport, un garaje o un porche con paredes de relleno (infill walls) bajo Type 3(A), adiciones y alteraciones a una residencia existente. Otros departamentos pueden clasificarlo de forma distinta, así que describa la obra con exactitud cuando solicite.
¿Necesito un permiso para poner malla a un patio cubierto existente?
Depende del departamento. La lista de exenciones de Miami-Dade incluye cerrar con malla patios, balcones o porches cubiertos existentes, pero solo mientras el costo total de toda la obra exenta listada se mantenga en $5,000 o menos en 12 meses. Otros departamentos pueden exigir un permiso.
¿Poner aire acondicionado a un Florida room cambia el permiso?
Puede. Una interpretación informal de la BOAF de 2016 indica que convertir un espacio no acondicionado en un espacio acondicionado incorpora el Florida Building Code, Energy Conservation. Añadir aire acondicionado es obra mecánica, que por lo general necesita su propio permiso; el folleto de renovación de viviendas de Miami-Dade, por ejemplo, lista la obra nueva de aire acondicionado mecánico entre la obra que necesita un permiso. Pregunte a su departamento de construcción qué exige.