Respuesta directa
«Sustancialmente terminado» (substantially completed) es la frase que usa la ley de Florida para un permiso vencido cuya obra está esencialmente hecha. Según la sección 553.79(16)(b) de los Estatutos de Florida, si la agencia local de aplicación determina que los requisitos de un permiso vencido han sido sustancialmente terminados, el permiso puede cerrarse sin uno nuevo. El estatuto no define la frase. El departamento de construcción que emitió el permiso decide si la obra califica, por lo general después de revisar el expediente y el sitio.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Dónde aparece la frase en la ley de Florida
La frase aparece en dos lugares, y en ambos la decisión queda en el departamento de construcción local.
- Cerrar un permiso vencido. La sección 553.79(16)(b) indica que, si un permiso de construcción está vencido y sus requisitos han sido sustancialmente terminados, según lo determine la agencia local de aplicación, el permiso puede cerrarse sin tener que obtener un permiso de construcción nuevo. La obra necesaria para cerrarlo puede hacerse bajo el código de construcción vigente cuando la agencia recibió la solicitud original, salvo que el contratista haya solicitado y obtenido la aprobación de un material, un diseño o un método de construcción alternativo.
- Terminar como owner-builder (propietario-constructor). La sección 489.103(7)(a)4. permite a un propietario actuar como owner-builder para completar los requisitos de un permiso cuando el contratista que figura en el permiso completó sustancialmente el proyecto, según lo determine la agencia local de permisos. Cubre residencias unifamiliares y bifamiliares, townhomes, sus estructuras accesorias y unidades residenciales individuales de condominio o cooperativa. El propietario debe obtener primero la aprobación de la agencia. Un propietario que califica de este modo no está obligado a ocupar la vivienda o la unidad durante al menos 1 año después de terminado el proyecto.
Ninguna de las dos secciones fija un porcentaje ni una lista de verificación. Por eso la respuesta para un expediente concreto la da el departamento emisor.
Quién toma la decisión
El estatuto dice «as determined by the local enforcement agency» (según lo determine la agencia local de aplicación). No indica qué persona del departamento toma la decisión, y los departamentos se organizan de formas distintas. Por ejemplo, el procedimiento operativo estándar del Departamento de Construcción de la Town of Jupiter para permisos vencidos, con fecha del 3 de marzo de 2021, asigna la determinación a su inspector jefe y indica que el jefe debe aprobar a un owner-builder antes de que el propietario califique por la vía de obra sustancialmente terminada. Ese procedimiento cita estas reglas de cierre con un número de subsección anterior, 553.79(15); las mismas reglas están ahora en la sección 553.79(16). Pregunte a su propio departamento quién revisa estas solicitudes.
Un propietario, un contratista, un comprador o un expeditor no pueden tomar esa determinación. Lo que sí puede hacer es entregar al departamento un expediente claro para revisar.
Qué cambia la determinación, y qué no cambia
Si el departamento determina que la obra está sustancialmente terminada:
- El expediente puede cerrarse sin un permiso completamente nuevo.
- Cualquier obra restante puede hacerse bajo el código vigente cuando se recibió la solicitud original, en lugar del código de hoy, salvo que se haya aprobado una alternativa.
- Si el contratista que figura en el permiso completó sustancialmente el proyecto, el propietario podría terminarlo como owner-builder según la sección 489.103(7)(a)4.
No significa que el departamento se salte su proceso. El propio estatuto se refiere a «the work required to close the permit» (la obra requerida para cerrar el permiso), y define «close» como que se han satisfecho los requisitos del permiso, así que espere que el departamento le indique lo que todavía necesita. Según el expediente, eso puede incluir inspecciones, correcciones o documentos. También es una regla distinta de la opción de seis años de la sección 553.79(16)(c), que permite a una agencia cerrar un permiso 6 años después de su emisión si determina que no existen peligros aparentes para la seguridad. Pregunte al departamento emisor qué vía corresponde al expediente.
Cómo preguntar al departamento
- Confirme quién emitió el permiso. En Miami-Dade, el Condado tramita las propiedades no incorporadas con folios que empiezan por 30, y cada ciudad tiene su propio oficial de construcción. En el Condado Palm Beach, un Parcel Control Number que empieza por 00 es no incorporado. En Broward, la mayoría de los permisos los emite la ciudad, y la Building Code Division del Condado cubre el Broward Municipal Services District y las ciudades con las que contrata. Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
- Obtenga el historial completo del permiso. Incluya los permisos de oficios, cada resultado de inspección y la última inspección aprobada.
- Pregunte cómo el departamento tramita las solicitudes de la sección 553.79(16)(b). Pregunte si necesita una solicitud escrita, una visita al sitio, fotos o una inspección de campo, y quién debe firmar la solicitud.
- Reúna lo que muestre que la obra está hecha. Los planos aprobados, los registros de inspección y las fotos actuales suelen ayudar al departamento a revisar el expediente. Si se necesitan correcciones o planos as-built, el departamento lo indicará.
- Obtenga el resultado por escrito. Pida el estado actualizado del permiso una vez que el expediente esté cerrado.
Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
Guías por condado: Cómo cerrar un permiso vencido en el Condado Broward y Cómo cerrar un permiso vencido en el Condado Palm Beach. Si el contratista original ya no está, vea ayuda para cambio de contratista.
Obtenga ayuda con un permiso vencido
Permit Busters, LLC ayuda a propietarios, compradores, vendedores y contratistas a leer historiales de permisos, a enterarse de lo que exige el departamento emisor y a preparar la solicitud o el paquete de cierre que pide. El departamento decide si la obra está sustancialmente terminada. Vea el cierre de permisos abiertos y vencidos. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa «sustancialmente terminado» para un permiso de construcción en Florida?
Es la frase que usa la sección 553.79(16)(b) de los Estatutos de Florida para un permiso vencido cuyos requisitos están esencialmente cumplidos. El estatuto no la define. La agencia local de aplicación que emitió el permiso decide si la obra califica.
¿Quién decide si mi permiso vencido quedó sustancialmente terminado?
La agencia local de aplicación, es decir, el departamento de construcción que emitió el permiso. Un propietario, un contratista, un comprador o un expeditor no pueden tomar esa determinación. Pregunte al departamento emisor cómo revisa estas solicitudes y qué necesita de usted.
Si mi permiso está sustancialmente terminado, ¿necesito un permiso nuevo?
No necesariamente. La sección 553.79(16)(b) indica que un permiso vencido cuyos requisitos han sido sustancialmente terminados, según lo determine la agencia local de aplicación, puede cerrarse sin un permiso de construcción nuevo. El estatuto también se refiere a la obra requerida para cerrar el permiso, así que pregunte al departamento qué necesita todavía, como inspecciones o documentos, antes de cerrar el expediente.
¿La obra restante tiene que cumplir el código de construcción de hoy?
Según la sección 553.79(16)(b), la obra requerida para cerrar un permiso sustancialmente terminado puede hacerse bajo el código de construcción vigente cuando el departamento recibió la solicitud original, salvo que el contratista haya recibido la aprobación de un material, un diseño o un método de construcción alternativo.
¿Puedo terminar yo el permiso si mi contratista completó sustancialmente el trabajo?
Posiblemente. La sección 489.103(7)(a)4. permite a un propietario actuar como owner-builder para completar un permiso cuando el contratista que figura en él completó sustancialmente el proyecto, según lo determine la agencia local de permisos. El propietario debe obtener primero la aprobación de la agencia. Esto es información general, no asesoramiento legal.