Respuesta directa
Los riesgos principales son un caso de cumplimiento del código, sanciones de permiso y límites de zonificación sobre si se permite una segunda unidad. La ley de Florida exige que los arrendadores cumplan los códigos de construcción, de vivienda y de salud aplicables. Los gobiernos locales pueden citar la obra hecha sin permiso y las unidades ilegales, y las multas impagadas pueden convertirse en liens. Alquilar el espacio suele exigir legalizar primero la ampliación. Eso significa permisos, inspecciones y, cuando el espacio es una unidad aparte, la aprobación de zonificación local para ese uso.
Descargo de responsabilidad
Este artículo es información general sobre procesos de permisos y cumplimiento del código. No es asesoramiento legal, no sustituye el consejo de un abogado con licencia en Florida y no garantiza un resultado, un plazo ni un costo. Permit Busters, LLC no es un bufete de abogados y no comparece como su representante legal. Las normas de construcción y de código varían según el condado y el municipio y pueden cambiar. Confirme los requisitos, formularios y tarifas vigentes con la oficina de construcción o de código que tenga jurisdicción sobre la propiedad, y consulte a un abogado de Florida y, cuando se requiera obra, a un contratista con licencia en Florida.
Qué significan «ampliación sin permiso» y «unidad ilegal»
Una ampliación sin permiso es un espacio que se construyó o se cerró sin el permiso de construcción requerido, o cuyo permiso nunca se finalizó. Una unidad ilegal es una unidad de vivienda aparte que la zonificación local no permite en esa propiedad, o que nunca se aprobó. Pueden superponerse: una ampliación posterior con su propia cocina y puerta puede ser ambas cosas.
Riesgo 1: Un caso de cumplimiento del código
Los gobiernos locales hacen cumplir ambos tipos de problemas:
- El Department of Code Compliance de la City of Miami incluye entre sus infracciones habituales de código la «obra realizada sin un permiso finalizado» y no registrar «unidades ilegales». También tiene una forma de reportar un uso o una unidad residencial ilegal.
- El FAQ del Building Relief Program de Hialeah se refiere a propiedades citadas «por construir sin permiso o una unidad ilegal», e indica que esas propiedades no son elegibles para el programa una vez que el cumplimiento ha comenzado.
Según el Capítulo 162 de los Estatutos de Florida, una junta de cumplimiento puede ordenar multas diarias cuando no se cumple su orden, y esas multas pueden convertirse en liens. Vea Cómo atender una infracción de código en el Condado Broward y Cómo atender una infracción de código en el Condado Palm Beach.
Riesgo 2: El deber del arrendador de cumplir los códigos de construcción
La sección 83.51(1)(a) de los Estatutos de Florida indica que un arrendador, en todo momento durante el arrendamiento, shall (deberá) cumplir los requisitos de los códigos de construcción, de vivienda y de salud aplicables. Un espacio que nunca se permitió o se inspeccionó puede no haberse revisado frente a esos códigos. Las preguntas sobre un arrendamiento existente o sobre inquilinos actuales deben ir a un abogado de Florida.
Riesgo 3: Costos de permiso más altos una vez que se cita la obra
Corregir el problema después de un aviso puede costar más que corregirlo antes. El FAQ de permisos para dueños de Miami-Dade indica que, si se ha emitido un Notice of Violation por obra hecha sin permiso, el permiso está sujeto a una sanción de «double fee» (tarifa doble). El programa de alivio de Hialeah está abierto solo a dueños que se reportan a sí mismos antes de que empiece el cumplimiento.
Riesgo 4: La zonificación puede no permitir una segunda unidad
Incluso una ampliación bien construida puede no estar permitida como unidad de alquiler. En el Miami-Dade no incorporado, las reglas de accessory dwelling unit (ADU, unidad de vivienda accesoria) del Condado permiten una ADU en ciertos distritos de zonificación unifamiliar, con condiciones. Estas incluyen un tamaño mínimo de lote, un rango de tamaño para la unidad, límites de estacionamiento, una revisión administrativa del plano del sitio, un Certificate of Use renovable y una estructura legal con su Certificate of Occupancy. Las ciudades tienen sus propias reglas, así que pregunte a la oficina de zonificación de la ciudad antes de planear un alquiler.
Cómo empezar a corregirlo
- Obtenga el historial de permisos de la propiedad y revise si ya hay un caso de código abierto. Vea Qué departamento emite su permiso en el sur de Florida.
- Pregunte a la oficina de zonificación si el uso previsto está permitido en esa dirección.
- Haga que un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida evalúe la ampliación. Si se requieren planos firmados y sellados, deben ser preparados por un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida. Permit Busters, LLC puede ayudar a coordinar ese paso.
- Solicite el permiso posterior a la obra (after-the-fact) o de obra sin permiso, complete las inspecciones y obtenga el certificado final. Vea Cómo legalizar obra sin permiso en el sur de Florida.
- Parte de la obra puede tener que descubrirse, corregirse o retirarse. Lo decide el oficial de construcción.
Obtenga ayuda para legalizar una ampliación
Permit Busters, LLC puede ayudarle a investigar el historial de permisos y de código, a coordinar planos as-built y a preparar la solicitud de permiso posterior a la obra. Si hay un caso de código abierto, podemos ayudar a preparar la documentación de permiso que la corrección necesita. Vea servicios de permisos posterior a la obra (after-the-fact) y servicios de infracciones de código. La aprobación siempre corresponde a la ciudad o al condado. Llame al (954) 616-5823, escriba a info@permitbusters.com o agende una cita. El horario es de lunes a viernes, de 9 a. m. a 5 p. m. Permit Busters, LLC tiene su sede en Lauderhill, FL 33351.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar una ampliación sin permiso en Florida?
Puede crear problemas legales y de código. La ley de Florida exige que los arrendadores cumplan los códigos de construcción, de vivienda y de salud aplicables, y los gobiernos locales pueden citar la obra hecha sin permiso y las unidades ilegales. Hable con un abogado de Florida sobre su arrendamiento, y con el departamento de construcción sobre legalizar el espacio. Esto es información general, no asesoramiento legal.
¿Qué puede ocurrir si la ciudad encuentra una unidad ilegal?
La ciudad puede abrir un caso de código. Según el Capítulo 162 de los Estatutos de Florida, una junta de cumplimiento puede ordenar multas diarias si no se sigue su orden, y esas multas pueden convertirse en liens sobre la propiedad.
¿Recibir una citación hace que el permiso cueste más?
Puede. El FAQ de permisos para dueños de Miami-Dade indica que, si se ha emitido un Notice of Violation por obra hecha sin permiso, el permiso está sujeto a una sanción de tarifa doble. Las reglas varían según la ciudad.
¿Puede una ampliación convertirse en una accessory dwelling unit legal?
A veces. En el Miami-Dade no incorporado, las reglas de ADU permiten una unidad accesoria en ciertos distritos unifamiliares, con condiciones como el tamaño del lote, el tamaño de la unidad, el estacionamiento, la revisión del plano del sitio y un Certificate of Use renovable. Las ciudades tienen sus propias reglas.
¿Cuál es el primer paso para legalizar una ampliación sin permiso?
Obtenga el historial de permisos, revise si hay un caso de código abierto y pregunte a la oficina de zonificación si el uso está permitido. Luego haga que un ingeniero o un arquitecto con licencia en Florida evalúe la obra antes de solicitar el permiso.